Ипотека на вторичное жилье: как оформляются кредиты на недвижимость первичного и вторичного рынка — 3 главные тонкости сделки

Ипотека на вторичное жилье

У желающего купить жилье в ипотеку выбор небольшой: приобретение метров в здании, еще не введенном в эксплуатацию, или выбор квартиры среди предлагаемых собственниками. Опросы заинтересованных лицу подтверждают, что второй вариант большинству граждан кажется и более безопасным, и более удобным: уже готовый объект можно обживать стразу после заключений договора, да и достоинства товара при покупке оценить значительно проще. Чем отличается ипотека на вторичное жилье и насколько выгодна эта операция по сравнению с ипотекой на метраж первичного рынка, — актуальный вопрос.

Содержание:

1. Первичный и вторичный рынки недвижимости: понятия и тонкости

2. Правила оформления ипотечного кредита
2.1. Кредит на жилье на этапе застройки. Выгодное вложение!
2.1. Ипотека на квартиры от собственников

3. Достоинства и недостатки ипотеки на квартиры вторичного рынка

Первичный и вторичный рынки недвижимости: понятия и тонкости

Прежде чем взвешивать преимущества и недостатки процедуры оформления ипотеки на вторичное жилье и “первичку”, стоит определиться в понятиях. Вторичный рынок недвижимости — это любой объект, уже имеющий собственника. Первичный — ведущееся строительство или не введенное в эксплуатацию здание. То есть, если постройка уже прошла этап чистовой отделки и подключена к коммуникациям, но на бумаге еще не стоит подпись приемной комиссии, — это первичный рынок. Если же объектом оценки является коробка с серьезными показаниями к ремонту и отделке, но уже документально закрепленная за собственником — это вторичный рынок. И особенности оформления кредита будут соответствовать документальному статусу объекта, а не его фактическому состоянию. Ипотека на вторичное жилье будет выдаваться только в случае, если у объекта имеется хозяин: частное лицо или предприятие. Для аналогичного же адреса с прочерком в графе “собственник” предусмотрена совершенно другая процедура — приобретение в кредит на стадии строительства.

Ипотека на первичный рынок

Правила оформления ипотечного кредита

Теоретически оформить ипотеку в банке на территории РФ может любой гражданин, не имеющий проблем в кредитной истории и способный фактически и номинально рассчитываться по ежемесячно поступающим счетам. Общие требования предусматривают согласование одобрения в банке после предъявления пакета документов. Обязательные:

  • паспорт, трудовая книжка и справка о доходах;
  • личные идентификаторы заинтересованных членов семьи;
  • подтверждение расходов перечнем иждивенцев и уже имеющихся кредитов;
  • доказательства возможности материальной помощи от родственников-созаемщиков.

Этапы оформления также схожи для большинства обращений:

  • поиск объекта, его оценка согласование с собственником;
  • предоставление первого взноса и одобрение банком;
  • закрепление права собственности;
  • выплаты и погашение кредита предусмотренными методами;
  • снятие обременения.

Но когда речь идет о вторичном жилье или первичном рынке, есть индивидуальные аспекты процедуры.

Кредит на жилье на этапе застройки

Участвуя в долевом строительстве, собственник точно знает, что у этого объекта нет предыдущих владельцев, — и это первое серьезное отличие сделки. Плюс в данном случае — отсутствие необходимости перепроверять данные о собственниках: можно не беспокоиться, что сделка будет оспорена в уголовном процессе о “черных риелторах” или недобросовестном исполнении родительских прав. Второй плюс — наличие документов, точно отражающих возраст, степень износа и характеристики здания: проводить оценку и проверять перепланировку перед покупкой не придется. Но для желающего взять кредит на покупку этого объекта есть более серьезные сложности:

  1. Оформление собственности возможно только после сдачи здания, хотя сбор документов и можно провести на еще “абстрактный” объект.  Для большинства объектов процедура делится на две части: договор о долевом строительстве и первый взнос за за счет самого будущего собственника, и последующее оформление кредита на остаток суммы.
  2. Бюрократические препоны придется пройти и при оформлении долевого участия, и при подписании договора с банком. Документы, в частности о подтверждении платежеспособности и чистоплотности в общении с кредитными организациями, такде придется собирать дважды.
  3. В расходной части документов на оформление ипотечного кредита придется вписывать не только расходы на себя и иждивенцев или уже открытые кредитные счета, но и на съем жилья, если метраж для проживания арендуется. Ипотека на вторичное жилье предусматривает возможность прописаться в обремененном жилье, то есть именно в том, которое куплено по ипотеке. Для жилья на этапе строительства такой возможности нет, что сильно сокращает допустимую для одобрения сумму, рассчитываемую из дохода семьи.
  4. Так как перспективы реализации объекта достаточно сомнительные, банки редко предлагают пакеты кредитования без первоначального взноса. Ипотека на вторичное жилье такую возможность предусматривает, хотя и процент по таким сделкам намного выше, чем по альтернативным предложениям.

Расходы придется рассчитывать не только на бумаге, но и практически: жить в строящемся здании или проходящем окончательные подготовительные этапы после сдачи, невозможно. Если у заемщика нет своего другого жилья, он будет платить дважды: по ипотеке и за аренду.

Ипотека на квартиры от собственников

Квартира от собственника, то есть объект вторичного рынка, отличается высокой ликвидностью. Банки выдают кредиты на такие лоты более охотно, понимая, что в качестве залога платежеспособности этот метраж выглядит перспективнее. Одновременно и сам потенциальный заемщик, имея ипотеку на вторичное жилье, чувствует себя увереннее. При необходимости избавиться от кредита залог можно реализовать. Если речь идет о готовой квартире, это сделать проще, несмотря на обременение. Хотя и придется изучить вопрос, как продать квартиру в ипотеке: статья “Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта продажи + риски и рекомендации, которые следует учесть при продаже!” посвящена именно этому вопросу. Сами покупатели также чувствуют себя увереннее: все характеристики лота можно посмотреть по факту, не предсказывая и не прогнозируя. Чтобы оформить кредит на квартиру со вторичного рынка, придется только пройти ряд процедур, не характерных для сделок с “первичкой”:

  • проверить право собственности продавца и сверить характеристики объекта;
  • закрепить в БТИ перепланировку, которую могли провести жильцы за время пользования;
  • убедиться, что родственники и наследники владельца не могут претендовать на недвижимость;
  • провести оценку объекта при помощи аккредитованных компаний или экспертов;
  • подтвердить свои возможности и получить одобрение по правилам банка.

При этом типе ипотечного кредитования залогом будет выступать право собственности на квартиру, в отличие от ситуации с ипотекой на “первичку” где аналогичную роль играет документ о праве требования на объект.

Разница ипотеки на вторичном и первичном рынке

Достоинства и недостатки ипотеки на квартиры вторичного рынка

Возвращаясь от сравнения достоинств и недостатков самих объектов, стоит рассмотреть вопрос с ракурса особенностей процессов оформления ипотеки. Аспектов несколько:

  1. Интересы банка в страховке возврата средств при любом ЧП. Так как обстановка в среде застройщиков не самая стабильная и сроки сдачи объектов могут переноситься, банк не рассматривает право на требование в качестве самого надежного залога. Компенсирует свои риски организация большим процентом отказов и повышением ставок, в частности на период, пока жилье не находится в собственности, то есть еще строится. Естественно, процентная ставка может меняться, в зависимости от состояния объекта и ориентировочной готовности к сроку сдачи, Но в любом случае она будет выше, чем на уже введенный в эксплуатацию объект с готовой сопутствующей инфраструктурой и более ясными перспективами на реализацию.
  2. Интересы государства состоят в реализации новостроек, расселении ветхого жилья и упразднении коммуналок. Государство официально поддерживает кредиты на “первичку” рублем: часть социальных программ ипотечного кредитования завязана только на новострое. Перед оформлением кредита стоит внимательно изучить программы, действующие в собственном регионе. Если есть шанс попадания в какую-то из групп льготников, можно присмотреться и к новострою: ипотека на вторичное жилье может оказаться в этом случае дороже, чем предложение с поддержкой от государства. Какие группы граждан могут рассчитывать на такие субсидии и насколько крупной может оказаться такая помощь, можно прочитать в статье “Ипотека с государственной поддержкой: 5 лучших предложений от банков на 2017 год для разных категорий граждан РФ”
  3. Разница в процентах по ипотеке на вторичное жилье и строящееся в среднем составляет минимальные 1,4% (Сбербанк 1%), что хотя и представляет немалую сумму, но не является критическим для решения заключать договор или нет. Выбор объекта должен основываться на других факторах: расположении, состоянии жилья, планах развития района и прочих.

На вопрос, насколько выгодна ипотека на вторичное жилье ответ однозначен: при разнице в 1-3% от суммы кредита разница оказывается существенной. Первичка удобна только как долгосрочная инвестиция, обеспечивающая некоторый выигрыш в проценте или при оформлении сделки по социальным программам. Покупка жилья на вторичном рынке — более прозрачная и срочная сделка с большими перспективами на одобрение: ипотека на вторичное жилье оформляется банками и быстрее, и охотнее.

На ту же тему
 Свежие записи
Biz-Кредит © 2017 ·   Войти   · Наверх