Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта продажи + риски и рекомендации, которые следует учесть при продаже!

Продажа квартиры в ипотеке

Сегодня нередко поднимается вопрос, как продать квартиру в ипотеке и как эта процедура закреплена на законодательном уровне.
Люди, для кого этот вопрос важен, могут с облегчением выдохнуть, так как законодательство РФ (ст. 29 и 33 Ф3) дает право заемщику, как эксплуатировать, так и продавать квартиру, приобретенную в ипотеку.

Содержание:

1. Причины, подталкивающие к продаже ипотечного жилья
1.1 Потеря основного дохода
1.2 Желание расширить жилплощадь
1.3 Личные проблемы
1.4 Перепродажа с целью заработка

2. Несколько способов продажи ипотечной квартиры
2.1 Досрочное погашение займа
2.2 Жилье продается самостоятельно
2.3 Банк занимается продажей жилья
2.4 Продаются обязательства по ипотеке

3. Особенности налогообложения
4. Можно ли продать залоговые квадратные метры
5. Риски в продаже ипотечного жилья
6. Пакет документов для продажи недвижимости
7. Итог

Причины для отчуждения залогового жилья

Причин для отчуждения ипотечного имущества может быть много, однако стоит напомнить, что владельцы такой квартиры не являются полноправными владельцами своего жилья. Поэтому часто возникает вопрос о возможности отчуждения ипотечной квартиры.
К сожалению, одной из главных причин, побуждающих к такому действию, является утрата дохода, который ранее позволял погашать долг. В таком случае некоторые люди ограничивают ежемесячные расходы, продолжая тянуть тяжелый груз. Другая часть населения решается отказаться от дорогих квадратных метров, и, освободившись от долга, покупает более скромную жилплощадь.
Перечислим основные причины, подталкивающие к отчуждению залогового имущества:

  • владелец имущества теряет основной доход;
  • с увеличением дохода появляется желание увеличить площадь жилья;
  • сделка перепродажи может принести доход;
  • причины личного характера – смена места жительства, развод, женитьба и другие.

Тем, кто еще не взял квартиру в ипотеку, но уже интересуется темой как ее продать – полезно будет ознакомиться с материалом: «Ипотека с государственной поддержкой: 5 лучших предложений от банков на 2017 год для разных категорий граждан РФ»

Заемщик теряет основной доход

Сегодня потерять основной доход на фоне финансовой нестабильности в стране -несложно. Заемщик может быть уволен по сокращению штатов, у предпринимателя может «прогореть» бизнес или сильно уменьшится прибыль.
И здесь, к сожалению, финансовые проблемы не интересны кредитной организации, ей важно получать своевременные ежемесячные платежи, в противном случае будут наложены штрафы и санкции.
Если для плательщика проблема в ближайшее время не решается, то выход возможен один – продать жилые квадратные метры.

Расширение жилой площади

К желанию расширить жилую площадь чаще всего подталкивает рождение второго (третьего) ребенка. Такую возможность дает получение материнского капитала.
С увеличением дохода также появляется желание улучшить условия проживания в более комфортной квартире.
Поэтому вопрос, как продать ипотечную квартиру, решается двумя вариантами:

  1. Оформляется новый заем. При согласии кредитора, можно выплачивать два займа.
  2. Выставляется на продажу первое жилье и покупается второе.

В первом случае следует предостеречь человека, желающего кинуться в кредитный омут: финансовые проблемы приходят даже к миллионерам.

Проблемы личного характера

Неожиданности в жизни происходят почти у каждого человека. Смена постоянного места жительства вынуждает к отчуждению имущества, также подтолкнуть к нему может и развод. В таких случаях только решение жилищного вопроса позволит людям устроить новую жизнь.

Сделка перепродажи, как заработок

Продажа жилья

Умные и продвинутые люди используют с выгодой покупку жилья в ипотеку.
Покупая квартиру в доме на начальной стадии строительства, заемщик получает в конце строительства значительно увеличенную стоимость. Поэтому продажа жилых квадратных метров в новостройке может значительно перекрыть затраты на ипотеку.
В таких случаях знатоки рекомендуют совершать сделки с недвижимостью до введения объекта в эксплуатацию, что позволяет участникам долевого строительства переоформлять договор без сложностей.
Внимание! Хозяин залоговых жилых квадратных метров должен строго соблюдать главное правило: любые сделки с недвижимостью могут совершаться только с разрешения кредитного учреждения. В противном случае по ГК РФ (ст.103) право владения конкретными квадратными метрами переходит к кредитору.

Как продать ипотечную квартиру: возможные вариации

Известно несколько способов, позволяющих произвести отчуждение имущества, которое находится в залоге:

  1. Залоговые обязательства погашается досрочно.
  2. Владелец жилых квадратных метров самостоятельно занимается продажей.
  3. Кредитная организация помогает в осуществлении сделки.
  4. Продаются долговые обязательства.

Долг погашается досрочно

Этот способ является самым выгодным для лица, на плечах которого лежит долг.В данном случае подыскивается лицо, которые даст денежные средства продавцу для досрочной оплаты оставшегося долга. Отчуждение жилых квадратных метров с обременением – это непростой процесс, так как потенциальные покупатели боятся покупать квартиру с долгами.Сегодня, на этапе уверенного строительства дома, нередко используется схема погашения долговых обязательств досрочно по причине продажи квартиры. Новостройки с удачной и просторной планировкой всегда востребованы, тем более если речь идет о завершающем периоде строительства.

Рассмотрим, как осуществляется процедура погашения долга досрочно:

  • Кредитор дает согласие. Здесь лицо, на которое возложены долговые обязательства, должно объяснить, почему оно желает погасить задолженность досрочно, так как банкам это не выгодно.
  • Кредитор высчитывает сумму долга.
  • Составляется договор между собственником (заемщиком) и покупателем жилья. Договор заверяется нотариально.
  • Из квартиры выписываются все ее жильцы, не зависимо от возраста.
  • Вносится задаток, размер которого равен размеру долга, для погашения кредита.
  • В банке оформляется закрытие ипотечного долга и с недвижимости снимается обременение.
  • Оформляется в Регпалате право собственности на недвижимость на нового владельца.

Этот способ отчуждения недвижимости можно назвать «доверительным», так как лицо, которое желает стать новым собственником недвижимости, гасит кредит на недвижимое имущество, не заключив сделку. Оставшуюся сумму от стоимости квартиры, хранящуюся в банковской ячейке, продавец сможет получить только после составления соглашения купли-продажи.
Для молодой семьи, которая желает приобрести жилые квадратные метры за счет ипотечных средств кредитора – интересным может оказаться материал: «Как взять ипотеку молодой семье – варианты, подводные камни и полезные советы!»

Владелец недвижимости самостоятельно занимается организацией сделки

Самостоятельная продажа жилья

Важная рекомендация для владельца недвижимого объекта: продавая недвижимое имущество, необходимо потенциального покупателя сразу предупредить, что оно приобреталось по ипотеке, поэтому находится в банке под залогом. Факт скрытия этой информации может быть расценен как афера.
Сам процесс отчуждения залоговой недвижимости совершается без каких-либо сложностей. Главное условие продажи – все выполнить по закону, а основное ее отличие — в самостоятельном проведении процесса сделки.
Конечно, самостоятельная продажа займет меньше времени, чем с помощью банка, но в ней есть свои особенности – найти покупателя трудно. Кроме того, банк должен дать согласие на предстоящий процесс перехода права собственности от одного лица к другому. Если к заемщику будут претензии по несвоевременному погашению долга, банк возьмет на себя продажу квартиры.
Самостоятельная организация процесса отчуждения ипотечной квартиры имеет свои подводные камни. Так, стоимость жилья находится под контролем банка, и установить свою цену для быстроты проведения сделки, не удастся. Банк назначит свою стоимость за объект недвижимости с учетом покрытия всего долга, штрафов и пени.
Нередко банки в правилах по ипотеке запрещают самостоятельную продажу ипотечного жилья, предусматривая продажу только через собственную базу.
Предположим, покупатель, знает, что понравившейся недвижимый объект имеет обременение, но все равно решает его приобрести. Рассмотрим этапы совершения сделки:

  1. Покупатель, желая выкупить залог, обращается в банк с данным предложением.
  2. Администрация банка составляет предварительный договор купли-продажи с покупателем и заверяет его у нотариуса.
  3. В банке проводится оплата квартиры. В одну банковскую ячейку будущий собственник объекта недвижимости вносит сумму, погашающую долг по ипотеке, в другую помещается оставшаяся сумма для заемщика.
  4. Официальный кредитор снимает с данного жилья обременение.
  5. В регистрационной палате проводится оформление соглашения купли-продажи.
  6. В распоряжение банка и заемщика поступают деньги, хранящиеся в ячейках.

Банк помогает в продаже жилых квадратных метров

В данном процессе продажи ипотечной недвижимости банковская структура всю процедуру берет на себя. Кредитная организация оформляет все документы и предоставляет свои ячейки. В данном случае продавец лишь ставит свою подпись в нужных документах. Когда документы поступят в Регпалату, администрация банка самостоятельно будет взаимодействовать с ее сотрудниками, контролируя этот процесс.
Денежные средства за квартиру будут внесены покупателем в две банковские ячейки. В одной будет лежать сумма для банка, в счет погашения долга, в другой – оставшаяся сумма для заемщика. Когда деньги поступают в ячейки, банк отправляет сведения о выплате кредита в Регпалату. На следующем этапе квартира освобождается от обременения.
Внимание! Данная схема продажи не дает выгоду заемщику. В интересы банка не входит продажа жилья за большую сумму. Для них важен возврат долговых обязательств в том размере, при котором совершалась покупка квартиры. Поэтому желающим продать свою квартиру с выгодой необходимо самостоятельно искать покупателя.
В случаях, когда только цена жилых квадратных метров может привлечь покупателя, о выгоде думать не стоит.

Продаются долговые обязательства

Продажа жилплощади полученной по военной ипотеке

В данном случае покупатель жилья покупает долговые обязательства заемщика перед банковской структурой. Таким образом, залоговые обязательства с одного заемщика переоформляются на другого заемщика. Покупатель недвижимости составляет договор с банком, по которому оставшийся долг ипотеки переводится на него. В результате чего будущий собственник получает в собственность жилплощадь и долг по кредиту.
Есть категория покупателей, которые умышленно желают купить недвижимость с ипотекой, так как такие квартиры продаются по меньшей цене. Такие покупатели долг по ипотеке оформляют по схеме аналогично стандартной:

  1. Лицо, приобретающее жилые квадратные метры, собирает пакет документации, на основании которого банк примет заявку на получение ипотеки.
  2. При согласии банка, приобретаемый объект недвижимости проходит оценку.

В дальнейшем банк будет заниматься оформлением перерегистрации залога на недвижимость в специальном государственном учреждении, именуемом Росреестром. Заемщик, в свою очередь, подпишет соглашение по переуступке ипотеки.
При переоформлении кредитного обязательства, роль покупателя может взять на себя другой банк. При таких обстоятельствах другой банк получает перевод займа и предоставляет ипотеку в счет аннулирования старого. Сегодня в банках явление продажи долговых обязательств встречается часто, так как последние постепенно снижают процентную ставку по кредитам. Заемщики, нашедшие банковскую структуру с более выгодными процентами и условиями, осуществляют перекредитование ипотеки, перенаправив долг в тот банк.
Внимание! От продажи долгов заемщик получает выгоду, но при этом стоит понимать, что не все банки совершают подобную процедуру. В одних — перекредитование запрещается категорически, в других — предусматриваются штрафы в больших размерах.

Нюансы в налогообложении

Продавая залоговые квадратные метры, их владелец должен помнить, что владея собственностью менее пяти лет и продав ее по цене, превышающей первоначальную стоимость — он будет вынужден заплатить налоговый сбор в размере 13% от стоимости жилья.

Можно ли продать ипотечную квартиру, приобретенную по военной ипотеке?

В соответствии с законодательством России, недвижимость, приобретенная по ипотеке и целевому жилищному займу — до погашения кредита находится в залоге у банка и в обременении в пользу государства.
Обременение с жилья снимается в случае, когда полностью погашается долг, а также если срок службы военнообязанного заемщика достиг 20-ти лет.
Процесс продажи такого жилья часто включает этап поиска денежных средств для выплаты ЦЖЗ.
Рассмотрим основные этапы осуществления сделки:

  1. Продавец сообщает кредитному учреждению и «Росвоенипотеке» о намерении продать недвижимость и освободиться от обременения.
  2. Банк просчитывает сумму оставшегося долга.
  3. Заемщик вносит сумму оставшегося долга.
  4. Заемщик подыскивает покупателя на недвижимость.
  5. Осуществляется процесс снятия обременения.
  6. Росреестр выдает документ на владение собственностью.
  7. Жилой объект отчуждается, как обычный.

Внимание! Чтобы выплатить долг банку-кредитору и «Росвоенипотеке», можно воспользоваться средствами материнского капитала. Такая же возможность предоставляется и в случае получения гражданской ипотеки.

Как избежать рисков при оформлении сделки?

Соглашаясь на приобретение жилых квадратных метров с обременением, покупатели должны знать, что именно такие сделки имеют минимальные риски, так как находятся под строгим контролем федерального законодательства «Об ипотеке». Весь процесс продажи такого жилья регулируется банком, юристами и, возможно, риелторами. Риски в таких продажах сводятся к нулю.

Какие нужны документы для того, чтобы сделка состоялась?

Необходимые документы для продажи квартиры

Чтобы осуществить процедуру продажи залогового жилья, кредитору необходимо подготовить определенный пакет документации. Какие это документы?

  1. Предоставляется справка о доходах, то есть необходимо подтвердить платежеспособность лица, желающего получить в долг деньги.
  2. С покупателем заключается договор купли-продажи.
  3. В банке берется справка, подтверждающая своевременное погашение кредита.
  4. По займу предоставляется закладная.
  5. Предоставляется документ, подтверждающий погашение остатка долга по кредиту.
  6. Прикладывается бумага, подтверждающая, что жилые квадратные метры освобождены от обременения.

Практика показывает, что из-за низкой финансовой грамотности, многие граждане не имеют представления, что такое кредитная карта, зачем она нужна и что означают цифры на обеих ее сторонах. Тем, кто желает знать о банковских кредитных картах больше информации – полезной станет статья: «Что означает номер кредитной карты? Примеры»

Заключение

На основании выше изложенного материала — ипотечник сможет понять – можно ли продать ипотечную квартиру. Описанные в статье способы расскажут, как продать квартиру в ипотеке. Предложенные методы продажи залогового жилья говорят о том, что процесс отчуждения имущества не представляет особой сложности. Ключевое требование – отчуждение жилья должно проводиться на законном уровне. Продавец должен помнить: факт обременения не должен скрываться от покупателя. Еще одно важное условие – банк обязательно должен быть проинформирован о предстоящей сделке.

На ту же тему
 Свежие записи
Biz-Кредит © 2017 ·   Войти   · Наверх